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lese Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft 1 2010 Am Puls der Immobilie Warum sich ein laufendes und systematisches Energiemonitoring für Wohngebäude lohnt
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Liebe Leserinnen und Leser, danke, dass Sie der "lesewert" einen so freundlichen Empfang bereitet haben. Die vielen positiven Rück meldungen spornen uns an, das gewählte Konzept fachliche Tiefe und Lesespaß weiter zu verfolgen. Im Mittelpunkt der aktuellen Ausgabe steht das Energie monitoring. Es markiert einen Wendepunkt: weg vom passiven Messen und Abrechnen des Energieverbrauchs hin zum aktiven Überblicken und Steuern. Diese Entwick lung geht mit der Funktechnik einher. Als die ersten Funksysteme in den 90er Jahren auf den Markt kamen, überzeugte zunächst der Komfortgewinn. Hausbewohner mussten nicht mehr auf den Ableser war ten, nachträgliche Ablesungen oder Zwischenablesungen waren problemlos möglich. Seit die Funktechnik immer ausgefeilter wird und die Systeme aus der Ferne ablesbar sind, tritt ein weiterer Aspekt in den Vordergrund: die zeit nahe Verfügbarkeit der Verbrauchswerte. Ob Wärme, Was ser, Strom oder Gas, der Verbrauch lässt sich nun monatlich oder sogar täglich erfassen. Diese Daten enthalten wertvolle Informationen. Wer sie richtig liest und interpretiert, erkennt Tendenzen, Verbrauchsmuster und Schwachstellen und kann zeitnah reagieren zum Beispiel durch Aufklärung der Nutzer, Baumaßnahmen oder eine Anpassung der Energie versorgung. Insofern ist das eMonitoring ein Werkzeug, das der Wohnungswirtschaft hilft, einen Schatz zu bergen. Eine spannende Lektüre und neue Erkenntnisse wünscht Marcus Lehmann, MinolGeschäftsführer Inhalt --Titelthema: Verbrauch und Kosten im Blick 3 5 - 6 7 --Portrait: Was zählt für ... Dr. Gerhard Niesslein? nach der neuen HKVO 10 -11 12 -13 14 15 --News: Neuigkeiten von Minol für Wohnungsnutzer --Recht: Erste Abrechnungen --Service: Verbrauchsanalyse --Technik: So funktionieren Wärmezähler Bunte Seite mit Preisrätsel --Praxis: eMonitoring bei der MWG Magdeburg 8 9 - --Spektrum: Editorial ¦ Inhalt
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Funktionen aus dem eMonitoring (von links nach rechts): Ursache der Kostenentwicklung (Heizenergie) mit Kostenverlauf, Verbrauchsverlauf und Gradtagszahlen Tableau mit Verbrauchs-Ampel die Farben zeigen die Abweichungen der einzelnen Wohnungen vom Gebäudedurchschnitt Gesamtkosten des Bestandes im Verlauf von drei Jahren, farbig markiert sind die einzelnen Sparten Gesamtenergie und Gesamtenergie pro Quadratmeter des Bestandes im Verlauf von drei Jahren Heizenergie-Verbrauch einer Nutzeinheit im Verlauf von vier Monaten rechts als PDF aus dem eMonitoring generiert Verbrauch und Kosten im Blick Das eMonitoring ist ein Bewirtschaftungsinstrument für Verwalter und motiviert Nutzer zum Energiesparen Um den Klimawandel zu bekämpfen, hat sich Deutschland ehrgeizige energiepolitische Ziele gesetzt. So sieht das 2007 verabschiedete Integrierte Energie und Klimaprogramm der Bundesregierung vor, die TreibhausgasEmissionen bis 2020 um 40 Prozent gemessen an 1990 zu senken. Die Wohnungswirtschaft leistet dazu einen entscheidenden Beitrag, indem sie in die Energieeffizienz ihrer Immobilien investiert. Dabei muss sie immer strengere Vorgaben wie die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) beachten, die seit 1. Oktober 2009 die Anforderungen für Neubauten und größere Modernisierungen um bis zu 30 Prozent verschärft. Für das Jahr 2020 strebt die Europäische Union sogar das NullEnergieHaus an. Neben den gebäudetechnischen Faktoren gibt es einen weiteren Handlungsbereich, der zur Steigerung der Energieeffizienz genutzt werden kann: die Optimierung des Verbraucherverhaltens. Weniger Verbrach durch mehr Information Eine Studie des Darmstädter Instituts für Wohnen und Umwelt vom September 2009 im Auftrag des VdW Südwest kommt zu dem Ergebnis, dass ein adäquates Nutzerverhal ten den HeizenergieVerbrauch um ein Viertel reduzieren kann und zwar ohne Komfortverluste. Dieses Potenzial lässt sich ohne kostenintensive Baumaßnahmen, nur durch Aufklärung und Information, erschließen. Dazu eignen sich der Studie zufolge vor allem FeedbackSysteme mit kurz fristigen Rückmeldungen des Verbrauchs. Im Unterschied zu allgemeinen Informationskampagnen über richtiges Hei zen, Lüften und sparsamen Stromverbrauch sprechen sie den Nutzer direkt, auf einer individuellen Ebene an. Der Gesetzgeber fordert und fördert ein solches Feedback. Zum Beispiel sind seit 1. Januar 2010 intelligente Strom und Gaszähler (Smart Meter) Pflicht, die den tatsächlichen Ver brauch und die Kosten wiedergeben können und in Kombi nation mit neuen Tarifmodellen Verbrauchsanreize bieten. Was die Wohnungswirtschaft braucht, ist eine Lösung für alle Verbrauchssparten, vor allem für Wärme und Warm wasser. Schließlich entfallen auf diesen Bereich mehr als 80 Prozent der Endenergie in privaten Haushalten. Minol hat eine ganzheitliche Lösung als OnlineService entwickelt: Das eMonitoring bietet Wohnungsgesellschaften und Ver waltern in einem zweiten Schritt auch Wohnungsnutzern ein systematisches Feedback aller verfügbaren Sparten. Technische Voraussetzung für ein permanentes Monitoring ist das Funksystem von Minol mit Fernauslesung (siehe Grafik auf Seite 4). Es erfasst nicht nur die Verbrauchswerte Titelthema ¦ eMonitoring
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Elektronischer Funkheizkostenverteiler Minometer® M6 radio Funksystem Minol Wasserzähler mit Funkmodul Minotel® aqua micro radio Datensammler Minomat® S (Slave) Minol-Abrechnung Minol Wärmezähler mit Funkmodul Minotel® contact radio Datensammler Minomat® S (Slave) Gas- und Stromzähler mit optionalen Schnittstellen: Wireless M-Bus, PLC, M-Bus, LON, Puls Datensammler Minomat® S (Slave) Datensammler Minomat® M (Master) mit optionalen Schnittstellen: GPRS-Modem, DSL, Ethernet, Wireless M-Bus, PLC, M-Bus, LON Rechenzentrum eMonitoring für Wärme und Wasser, sondern optional auch für Strom und Gas, je nachdem welche Zähler in das Funksystem integriert sind. Verwalter behält den Überblick Für Verwalter ist das eMonitoring ein Instrument zur effizi enten Gebäudebewirtschaftung. Während die klassische Betriebskostenabrechnung rückwirkend einen Abrechnungs zeitraum bilanziert, bekommt der Verwalter nun einen kurzfristigen, zum Beispiel monatlichen Überblick und kann schnell reagieren. Das eMonitoring vergleicht die Verbrauchswerte der Wohnungen und Liegenschaften mit den Vorjahreswerten und mit dem Gebäude beziehungs weise Bestandsdurchschnitt. So wird eine ungewöhnliche Entwicklung zeitnah sichtbar. Zeigt das eMonitoring für eine leer stehende Wohnung einen Wärme oder Wasser verbrauch an, kann der Verwalter der Ursache (tropfender Wasserhahn, unbemerkt defekte Thermostate) auf den Grund gehen und teure Folgekosten vermeiden. Das eMonitoring dokumentiert auch den Erfolg von Sanie rungsmaßnahmen wie einer verbesserten Wärmedämmung oder einer neuen Heizung. Zudem dient es als Informations und Argumentationsgrundlage im Kontakt mit Eigentümern und Mietern. Große Verbrauchsspreizungen innerhalb einer Hausgemeinschaft und problematische Verhaltensweisen wie Vielverbrauch und Extremsparen lassen sich frühzeitig feststellen. Der Verwalter kann die betreffenden Haushalte aktiv informieren. Folgeschäden wie Schimmelpilze in wenig beheizten Wohnungen lassen sich so vermeiden, bereits entstandene Schäden sachlich belegen. Auch bei Rückfra gen der Hausbewohner, etwa zu einer hohen Heizkosten abrechnung, ist der Verwalter nun auskunftsfähig. Wirkungsvolles Feedback-Instrument Wohnungsnutzer profitieren vom eMonitoring entweder indirekt, indem der Verwalter ihnen die Analysen für die betreffende Wohnung weiterreicht. Optional lässt sich der OnlineService auch direkt für Nutzer öffnen, wobei natür lich jeder Haushalt nur Zugang zu den eigenen Verbrauchs analysen hat. Wie eine Studie des Frankfurter Instituts für sozialökologische Forschung (ISOE) im Rahmen des Projektes Intelliekon belegt, haben Nutzer ein überwie gend großes Interesse an FeedbackInformationen zum eigenen Verbrauch. Die Motivationen reichen von Sparsam keit, Effizienzorientierung und Erziehung (in Haushalten mit Kindern) bis zu Umweltschutz und Spaß am Umgang mit Technik. Die Studie belegt, dass Webportale vor Home Titelthema ¦ eMonitoring
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mit Fernauslesung der Verbrauchswerte Im Bilde bleiben Das eMonitoring beruht auf dem Funksystem von Minol mit Fernauslesung. Die elektronischen Heizkostenverteiler, Wärme- und Wasserzähler in den Wohnungen sind mit Funkmodulen ausgestattet. Sie senden regelmäßig Impulse an Datensammler. Das sind unauffällige Kästchen in den Hausfluren oder im Treppenhaus. Im zentralen Datensammler (Master) laufen alle Informationen zusammen. Auf Anfrage sendet der Master die gespeicherten Signale über Mobilfunk ins Rechenzentrum von Minol. Nachdem die Verbrauchswerte automatische Prüfprozesse durchlaufen haben, fließen sie in die Abrechung und ins eMonitoring ein. Optional lassen sich auch weitere Zähler in das Funksystem einbinden, zum Beispiel Hauswasserzähler, Gaszähler und Stromzähler. Auch für "Smart Meter", die neuen intelligenten Strom- und Gaszähler, ist das Funksystem von Minol offen. So lassen sich sämtliche Verbrauchssparten mit nur einem System ablesen, abrechnen und analysieren. Ein Beispiel aus dem eMonitoring: monatliche Entwicklung der Sparte Heizenergie (Verbrauchssicht auf Ebene des Gesamtbestandes) So funktioniert das eMonitoring Nach der Anmeldung im Portal "Minol direct" sieht der Verwalter eine Übersicht seiner Monitoring-Liegenschaften und kann verschiedene Analysen aufrufen. Der Umfang des eMonitorings hängt davon ab, welche Sparten integriert sind und wie oft die Daten ausgelesen und aufbereitet werden in der Regel monatlich. Minol passt den Service dem individuellen Bedarf des Kunden an. Die Analysen sind auf mehreren Ebenen verfügbar: Gesamtbestand, Liegenschaften und Wohnungen, bis hin zu den Mess- und Erfassungsgeräten. Schaubilder visualisieren alle von Minol erfassten und abgerechneten Ressourcen wie Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, optional auch Gas und Strom. Auf jeder Ebene wählt der Anwender zwischen der Verbrauchssicht und der optionalen Kostensicht (in Euro/m2). Zur Darstellung des effektiven Verbrauches und der anteiligen Kosten müssen die jeweiligen Hauptzähler für Gas und Strom in das Funksystem integriert sein. Anhand einer Farbskala von Blau bis Rot sieht der Anwender, wie weit der Energieverbrauch eines Gebäudes oder einer Wohnung vom jeweiligen Mittelwert abweicht (siehe unterer Teil der oberen Grafik). Besonders anschaulich ist das "Tableau", das alle Wohnungen anhand von Farben bewertet. displays und schriftlichen Informationen bei Nutzern am meisten Anklang finden. Sie gelten als zeitgemäß und zukunftsfähig. Auch die von Minol gewählte Darstellung in Form von Balkendiagrammen und der monatliche Zeitturnus entsprechen den Präferenzen der Bewohner. Nur Zielgrup pen ohne Internet bevorzugen eine schriftliche Information, die Minol ebenfalls anbieten wird. Auf Nummer sicher Bei allen positiven Reaktionen haben manche Nutzer auch Bedenken in Bezug auf Datenschutz und sicherheit. Minol nimmt diese Bedenken ernst: Sowohl das Funksystem als auch das darauf aufbauende eMonitoring verfügen über zahlreiche Sicherheitsfunktionen. Der zentrale Daten sammler kommuniziert über eine getunnelte Verbindung, ein so genanntes privates Netzwerk (VPN), mit dem Minol Rechenzentrum und muss von diesem bei jedem Kontakt autorisiert werden. So wird eine Auslesung durch Dritte oder Datenfälschung wirksam verhindert. Der OnlineService selbst basiert auf einer httpsVerbindung, bei der Benutzer name und Passwort verschlüsselt übertragen werden. Das Passwort ist nur dem Anwender bekannt in der Datenbank von Minol ist es lediglich codiert hinterlegt. Für den Daten schutz ist also bestens gesorgt. Ansprechpartner für das eMonitoring ist Walter Pantel (walter.pantel@minol.com) Titelthema ¦ eMonitoring
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft news Taufrischer Klassiker Von Abgasverluste bis Zwischenab rechnung in diesem Nachschlage werk steht alles, was Vermieter und Verwalter rund um die Abrechnung der Heiz und Wasserkosten wissen müs sen. Jetzt ist das "Handbuch zur Wär mekostenabrechnung" von Minol in der 14. Auflage erschienen. Mit 640 Seiten und 220 Abbildungen ist der Klassiker heute mehr als doppelt so umfangreich wie bei der Erstauflage 1987. Das zeigt die Komplexität des Themas. Doch Frank Peters sorgt als Autor für den richtigen Durchblick. Alle Fragen zur Messtechnik, Ablesung und Abrech nung sowie zu den rechtlichen Rah menbedingungen werden verständlich beantwortet. Neu sind beispielsweise die Kapitel zur novellierten Heizkosten verordnung und aktuelle Gerichtsurtei le. Buch und CDROM sind erhältlich unter www.minol.de/handbuch. Minol ist 800. Mitglied der DGNB Im März ist Minol der Deutschen Ge sellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) beigetreten. Ziel: das Zertifizie rungssystem der DGNB, das "Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen", mitzu gestalten: "Wir sind überzeugt, dass die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz von Immobilien im laufenden Betrieb nach gewiesen und überprüft werden sollte. Geeignete Instrumente sind unter an derem ein laufendes Energiemonitoring und eine systematische Interpretation der Verbrauchswerte", sagt Udo Pudwill, Leiter der Abteilung Technischer Sup port bei Minol. Er repräsentiert Minol in der DGNB und wird sich insbesondere in den Arbeitsgruppen für neue und bestehende Wohngebäude engagieren: "Wir wollen die spezifischen Belange der Wohnungswirtschaft in das Zertifi zierungssystem einbringen." Pionierarbeit in Tangshan: Chinesische Minol-Tochter stattet 10.000 Wohnungen mit Funk aus Tangshan ist eine von zwölf chinesischen Städten, die an Pilotprojekten zur "Reform der Wärmemessung" teilnehmen. Der Fernwärmeversorger von Tang shan, einer DreiMillionenEinwoh nerStadt zirka 170 Kilometer östlich von Peking, will in den nächsten Jah ren eine Wohnfläche von insgesamt 22 Millionen Quadratmetern mit Mess geräten ausstatten und nach Ver brauch abrechnen lassen. 2009 wurde eine erste Teilfläche ausgeschrieben. Die Tochtergesellschaft von Minol in Peking, Minol International Energy Services, bekam den Auftrag, 46.000 FunkHeizkostenverteiler Minometer M6 radio in rund 10.000 Wohnungen einzubauen und den Wärmeverbrauch mittels Fernablesung zu erfassen. Minol installierte die Funkgeräte frist gerecht innerhalb von acht Wochen mit einer Montagekapazität von bis zu 1.500 Heizkostenverteilern pro Tag. Um dieses ehrgeizige Ziel zu ver wirklichen, war Pionier und Teamar beit gefragt: Minol richtete kurzerhand eine kleine Niederlassung in Tang shan ein und baute eine funktionie rende Infrastruktur für elf Mitarbeiter auf. Ein örtliches Polizeirevier stell te größere Räume zur Schulung der Monteure zur Verfügung. Um die chi nesischen MinolExperten zu unter stützen, flogen Kollegen aus Leinfel denEchterdingen abwechselnd nach Tangshan. Schweißgeräte und Werk zeugboxen gingen per Luftfracht nach China. Die Heizkostenverteiler wur den bei Minol in Shanghai produziert und direkt nach Tangshan geliefert. Für die Bewohner vor Ort war die ver brauchsabhängige Abrechnungen neu. "Als unsere Mitarbeiter in die Wohn bezirke kamen, versammelten sich schnell Menschen vor den Gebäu den. Die chinesischen Kollegen erklär ten ihnen, was wir tun und warum", berichtet Projektleiter Kristian Schrö der. Die Funktechnik hat sich bereits bewährt: Nach Ende der Heizperio de in China am 1. April 2010 gelang es Minol noch im gleichen Monat, die Verbrauchswerte sämtlicher Wohnun gen aus der Ferne zu erfassen und für die Abrechnung aufzubereiten. News ¦ Neuigkeiten von Minol
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Klartext für Verbraucher Vom Verschwender zum Sparer mit der Verbrauchsanalyse Minol fügt seit Ende 2009 auf Kun denwunsch jeder Nutzerabrechnung eine Verbrauchsanalyse bei. "Wir wer ten die Daten aus der Abrechnung so aus, dass Haushalte ihren Verbrauch leicht einordnen können und Einspar möglichkeiten erkennen", sagt Minol Experte Walter Pantel. Im Unterschied zum eMonitoring (siehe Titelthema) ist die Verbrauchsanalyse eine schrift liche Information, die abgeschlosse ne Abrechnungszeiträume analysiert. Sie bietet allen Haushalten, unabhän gig von Messausstattung und Inter netzugang, ein übersichtliches Feed back zum eigenen Verbrauch. Der Staat fördert diese Transparenz: Mit der neuen Heizkostenverordnung (HKVO) hat er die Verbrauchsanalyse für umlagefähig erklärt. Eine solche Analyse soll "insbesondere die Ent wicklung der Kosten für die Heizwär me und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben". Die Verbrauchsanalyse von Minol übertrifft die HKVOVorgaben, indem sie beispielsweise auch den Kaltwas serverbrauch ohne zusätzliche Kosten auswertet und den Gebäudedurch schnitt als Benchmark einbezieht. Verbrauch und Kosten der Sparten Wärme, Warmwasser und Kaltwasser werden in Form anschaulicher Grafiken dargestellt. Für Rückfragen der Mieter hat Minol eine Hotline eingerichtet, auch um die Verwalter zu entlasten. Verwalter bekommen eine Übersicht mit den Analysen aller Wohnungen. www.minol.de Dienstleistungen Verbrauchsanalyse Für Wohnungsnutzer Gut gemacht: Von 2008 auf 2009 konnte dieser Haushalt seinen Anteil am Gesamtverbrauch des Gebäudes für Heizung von 24 auf 22,9 Prozent reduzieren (Grafik links). Wie die rechte Grafik zeigt, liegen auch die Heizkosten pro Quadratmeter unter dem Gebäudedurchschnitt. Neue Erkenntnis: Dass der Energieverbrauch im Bad höher ist als im Wohnzimmer, ist für den Mieter wahrscheinlich überraschend, aber lehrreich. Für Verwalter Auf einen Blick: Die Gesamtübersicht für den Verwalter zeigt, wie sich die Energiekosten der einzelnen Wohnungen entwickelt haben. Extremsparer und Vielverbraucher sind einfach zu erkennen. Service ¦ Verbrauchsanalyse
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Energiemanagement Die MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg setzt auf das eMonitoring In den Neuen Bundesländern sind die Herausforderungen für die Woh nungswirtschaft besonders groß. Weil das Wohnungsangebot oft die Nach frage übersteigt, stehen die Unterneh men in einem starken Wettbewerb. Nur wer effizient wirtschaftet und inten siv auf die Bedürfnisse der Mieter ein geht, kann erfolgreich bestehen. Ein Trendsetter in SachsenAnhalt ist die MWGWohnungsgenossenschaft eG Magdeburg, mit rund 9.300 eigenen Wohnungen die größte Genossen schaft der Landeshauptstadt. Neubau ten ergänzen ihr Portfolio. Zudem verwaltet sie rund 1.000 Eigentums wohnungen. Seit 1993 hat die MWG 90 Prozent ihrer Wohnungen saniert oder neu errichtet, Rückbaumaßnah men werten den Bestand zusätzlich auf. So ist es gelungen, den Leerstand von ehemals zwölf auf weniger als fünf Prozent zu reduzieren. Auch beim Energiemanagement geht die MWG neue Wege. Sie hat sich für das eMonitoring von Minol ent schieden: Der Abrechnungsdienstleis ter liest die Verbrauchswerte einzel ner MWGGebäude aus der Ferne ab und erstellt monatliche Analysen, wel che die MWG online abrufen kann. Vor dem Pilotprojekt führte die Genos senschaft bereits ExcelListen mit den Ergebnissen der Heizkostenabrech nung eine umständliche und zeitrau bende Arbeit. "Wir haben nach einem professionellen Weg gesucht, solche Berichte systematisch und aktuell zu generieren. Minol hat uns dafür eine ausgereifte Lösung und kompetente Betreuung angeboten", erklärt Kerstin Stegemann, Teamleiterin Betriebskos tenabrechnung bei der MWG. Mit dem OnlineService will die Genossenschaft vor allem die Ergebnisse der Betriebs kostenabrechnung plausibilisieren, um eine hohe Akzeptanz bei den Mietern zu bewirken. "Das eMonitoring hilft uns zudem, Einsparpotenziale zu erken nen und zu nutzen", fügt Kerstin Ste gemann hinzu. Für das Pilotprojekt wählte die MWG fünf Liegenschaften mit insgesamt 300 Nutzeinheiten aus, die charakteristisch für ihren Bestand sind: typische Wohn häuser aus den 50er Jahren und Wohnblocks in Plattenbauweise aus "Mit dem eMonitoring plausibilisieren wir die Ergebnisse der Betriebskostenabrechnung und erreichen so eine hohe Akzeptanz bei den Mietern." Kerstin Stegemann, Teamleiterin Betriebskostenabrechnung bei der MWGWohnungsgenossenschaft eG Magdeburg Praxis ¦ MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg
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Mit 9.300 Wohnungen ist die MWG Magdeburgs größte Wohnungsgenossenschaft und eine der innovativsten. per Mausklick von Minol, um die Immobilienbewirtschaftung langfristig zu optimieren den späten 70ern. Zum Auftakt des Projektes, Ende 2008, legten MWG und Minol den individuellen Leistungs umfang fest. "Wir haben uns auf die drei wichtigsten Verbrauchssparten fokussiert: Heizwärme, Warmwas ser und Kaltwasser. Für jede Spar te haben wir ein Benchmarksystem entwickelt, das jeweils die Bestands, Liegenschafts und Wohnungsebene umfasst", erklärt Walter Pantel, Projekt leiter bei Minol. Die technische Grundlage schufen die MinolMonteure im Januar und Februrar 2009, indem sie die fünf ausgewählten Gebäude mit Funk systemen ausstatteten. Die Zahl der Datensammler hängt von der Größe des Gebäudes und der Funkdurchläs sigkeit der Baumaterialien wie Mauer werk oder Stahlbeton ab. "Den idealen Standort der Datensammler zu ermit teln, das Funksystem so schlank wie möglich und so umfassend wie nötig zu konfigurieren das ist bei solchen Projekten die Herausforderung", sagt Walter Pantel. Der zentrale Sammler verfügt über eine MobilfunkVerbindung und lässt sich über hunderte oder tau sende Kilometer hinweg auslesen. Der Datenschutz ist immer gewährleistet: Erst im sicheren Rechenzentrum von Minol werden den Funksignalen reale Verbrauchswerte zugeordnet. Zudem ist der Service schlüsselcodiert, ein Missbrauch also nicht möglich. Nach erfolgreichen Testläufen wurde das eMonitoring im November 2009 offiziell für den Kunden frei geschaltet. Nun hat die MWG rund um die Uhr Zugriff auf die aktuellsten Analysen: Balkendiagramme zeigen, wie sich der Wärme, Warmwasser und Kalt wasserverbrauch monatlich entwickelt hat. Ein Farbsystem von Blau über Grün bis Rot macht deutlich, wie bei spielsweise einzelne Gebäude vom Gesamtdurchschnitt abweichen. Das "Tableau" visualisiert, wie sparsam oder verschwenderisch der Verbrauch in den einzelnen Wohnungen ist. Bei Bedarf kann der Kunde jedes Ergeb nis als PDF ausdrucken oder relevan te Daten als csvDatei exportieren, um dann selbst weitere Auswertungen zu erstellen. Transparenz im Monatsrhythmus: So könnte man das eMonitoring auf den Punkt bringen. Rund sechs Monate nutzt die Genossenschaft nun schon den OnlineService und kann die Praxistauglichkeit nur bestätigen: "Das eMonitoring hat genau den Umfang, den wir brauchen. Die Bedienung ist so intuitiv, dass wir den von Minol angebotenen Support bisher nicht in Anspruch genommen haben", sagt Kerstin Stegemann. Als Teamleiterin Betriebskostenabrechnung schätzt sie vor allem die Zeitersparnis: "Einige Auswertungen, die wir bisher mit Pivot tabellenberichten in Excel erstellt haben, stehen nun mit ein paar Maus klicks zur Verfügung. Das reduziert unseren Aufwand erheblich." Praxis ¦ MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Dr. Gerhard Niesslein ist Sprecher des Vorstands der IVG Immobilien AG. Er ist für IVG Asset Management und Zentralbereiche wie Personal, Marketing, Unternehmensentwicklung und Kommunikation zuständig. Bevor der gebürtige Steirer und promovierte Rechtswissenschaftler Ende 2008 zur IVG kam, war er bei der DeTeImmobilien in Frankfurt Vorsitzender der Geschäftsführung. Was zählt für ... ... Dr. Gerhard Niesslein? Im Mai hat die IVG Immobilien AG den ersten deutschen Spezialfonds für "Green Buildings" gestartet. Dr. Gerhard Niesslein, Sprecher des Vorstands, ist überzeugt: Der finanzielle Wert von Gebäuden hängt zunehmend von guten Energiekennwerten ab. Herr Dr. Niesslein, was verspricht sich die IVG von einem "grünen" Immobilienfonds? Nachhaltige Gebäude sind eine beson ders gefragte Kapitalanlage, auch weil das LeerstandsRisiko niedrig ist. Die vier Bürogebäude in unserem 300 Mil lionen Euro umfassenden "Premium Green Fund" haben noch vor ihrer Fer tigstellung einen Vorvermietungsstand von 90 Prozent erreicht. Sie stehen in Berlin, Bonn, Frankfurt und München und stammen alle aus unserer eigenen Projektentwicklung. Wir haben von An fang an auf Nachhaltigkeit geachtet. Die Gebäude werden nach dem inter nationalen Energie und Umweltstan dard LEED zertifiziert. Für den Fonds streben wir eine Ausschüttungsrendite von rund sechs Prozent an. Das ist bei Investoren auf ein so großes Interesse gestoßen, dass der Fonds zum 1. Mai 2010 voll platziert werden konnte. Ist Nachhaltigkeit ein neuer Trend in der Immobilienbranche? Ich denke, dass Eigentümer und Anle ger schon immer auf niedrige Betriebs kosten geachtet haben. Auch weil sich das positiv auf den Immobilienwert auswirkt: Je geringer die Nebenkos ten, desto größer der Spielraum bei der NettoMiete. Was sich verändert, sind die technischen Möglichkeiten und der Maßstab für Nachhaltigkeit. Erneuer bare Energien werden immer wichtiger. Bestes Beispiel ist das von uns entwi ckelte Bürogebäude "An den Brücken" im Zentrum von München, das zum "Premium Green Fund" gehört. Wir haben es soeben an FTI Touristik über geben. Es nutzt verschiedene erneu erbare Energien wie Geothermie zum Heizen und Kühlen sowie Photovoltaik anlagen zur Stromerzeugung. Die Immobilie ist auch wirtschaftlich erfolg reich: FTI hat 22.000 Quadratmeter gemietet, es war die größte Vermie tung in München innerhalb eines Jah res. 1.200 Mitarbeiter sind in der Kon zernzentrale der FTI beschäftigt. Portrait ¦ Dr. Gerhard Niesslein
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in Artquadrat Bonn An den Brücken in München Hackesches Quartier in Berlin Frankfurt Central in Frankfurt am Main Die IVG Immobilien AG mit Sitz in Bonn gehört zu den großen Immobiliengesellschaften in Europa. Sie wurde 1916 als "Verwertungsgesellschaft für Montanindustrie GmbH" gegründet und war bis zu ihrer vollen Privatisierung 1993 ein Bundesunternehmen. Ihr Geschäftsmodell umfasst Investitionen in Immobilien (IVG Investment) und Anlageprodukte für private und institutionelle Anleger (IVG Funds). Alle Immobilien werden von der zentralen Serviceeinheit Asset Management mit dem Ziel der Wertsteigerung betreut. Minol ist für die Betriebskostenabrechnung zahlreicher Immobilien aus dem Portfolio der IVG zuständig. Die Immobilien im "IVG Premium Green Fund" werden nach dem LEED-Standard zertifiziert. Zur IVG Immobilien AG: www.ivg.de Was tun Sie, um die Betriebskosten von Bestandsgebäuden zu senken? Das sind im Wesentlichen vier Maß nahmen: Erstens erfassen wir in regelmäßigen Abständen für unser gesamtes Portfolio den Zustand der Gebäudetechnik. Wir prüfen, ob die bestehenden Anlagen noch Einspar potenzial bieten zum Beispiel durch eine optimierte Regelungseinstellung oder erneuert werden müssen. Um dauerhaft eine hohe Energieeffizienz zu gewährleisten, arbeiten wir zum Teil mit ContractingPartnern zusam men. Zweitens haben wir für alle Objekte Energieausweise erstellen lassen. Anhand der Farbskala im Aus weis erkennen wir, ob die Energiewerte eines Gebäudes im grünen Bereich lie gen oder ob Handlungsbedarf besteht. Auch energetische Schwachstellen legt der Ausweis offen. Drittens interessiert uns natürlich, wie sich das Verhalten der Nutzer auf die Betriebskosten aus wirkt. Auf Basis unseres SAPSystems vergleichen wir die Betriebskosten unserer Gebäude mit ähnlichen Objek ten im IVGPortofolio und mit den Vor jahreswerten. Wir nutzen die jährliche OscarStudie ein Benchmarking der Nebenkosten von Bürogebäuden , um uns auch an den Wettbewerbern zu messen. Viertens haben wir die Opti mierung der Betriebskosten auch in den Verträgen mit unseren Dienstleis tern festgehalten. Entsprechende Erfol ge werden mit einem Bonus belohnt. Was halten Sie von Nachhaltigkeitszertifikaten für Bestandsgebäude? Sie steigern den Verkaufswert der Immobilie. Doch ein solches Zer tifikat ist immer eine Gratwande rung zwischen Aufwand und Mehr wert. Wir sind gerade dabei, dieses Spannungsfeld genauer zu unter suchen. Anhand eines Teilportfolios im Raum München wollen wir her ausfinden, inwieweit es sich lohnt, in die Nachhaltigkeitszertifizierung von Bestandsgebäuden zu investieren. Portrait ¦ Dr. Gerhard Niesslein
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Bleibt alles Wie wirkt sich die novellierte Heizkostenverordnung in der Praxis aus? Die wichtigsten Punkte im Überblick. Die neue Heizkostenverordnung (HKVO) gilt für Abrech nungszeiträume, die am 1. Januar 2009 oder spä ter begonnen haben. Weil ein solcher Zeitraum in der Regel zwölf Monate umfasst, fließen die Änderun gen seit Januar dieses Jahres in die Abrechnungen ein. Was ist neu für Verwalter und Wohnungsnutzer? Mit Analyse Sichtbares Zeichen der neuen Rechtsgrundlage ist die Ver brauchsanalyse (Seite 7), die Minol auf Wunsch der Nutzer abrechnung beifügt. Sie vergleicht Verbrauch und Kosten der Wohnung mit den Vorjahreswerten und dem Gebäude durchschnitt eine echte Hilfe für alle, die ihren Energie verbrauch einschätzen und wirksam reduzieren wollen. Die Umlage der Analyse beruht auf einem neuen Pas sus in der HKVO. Der besagt, dass Gebäudeeigentümer "nicht nur die Kosten für das Messen und Abrechnen, son dern auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse" an die Mieter weiterreichen dürfen. Der Vermieter oder Verwal ter bekommt eine Ergebnisübersicht aller Wohnungen. Schlüsselfreiheit "Der richtige Verteilerschlüssel hat unsere Kunden in Zu sammenhang mit der neuen HKVO am meisten beschäf tigt", sagt Holger Schiz, Leiter Dienstleistung und Abrech nung bei Minol. Für bestimmte Gebäude ist jetzt der Verteilerschlüssel 30:70 (30 Prozent Grundkosten zu 70 Prozent Verbrauchskosten) verpflichtend: wenn das Haus die Wärmeschutzverordnung von August 1994 nicht erfüllt, eine Öl oder Gasheizung hat und freiliegen de Leitungen zur Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. "Nur auf wenige Häuser treffen alle drei Bedingun gen zu. Die überwiegende Zahl unserer Kunden konnte den bisherigen Verteilerschlüssel, meist 50:50, beibehal ten", erklärt Holger Schiz. Übrigens dürfen Vermieter den Schlüssel jetzt auch mehrfach ändern, wenn sie sach gerechte Gründe dafür haben. Ein solcher Grund kann eine Modernisierung sein, oder wenn der bisherige Maß stab sich in der Praxis als unzweckmäßig erwiesen hat. Nach wie vor gilt jedoch: keine Umstellung des Verteiler schlüssels ohne rechtzeitige Information der Mieter. Messen statt Rechnen Geändert haben sich auch einige Verfahren, die der Abrech nung zugrunde liegen. Ein Beispiel ist die so genannte Warmwasserabtrennung die Ermittlung des Energieanteils für warmes Wasser. Bisher galt unter anderem eine pau schale Abtrennung: 18 Prozent der gesamten Heizkosten wurden der Wassererwärmung zugeordnet. Dieses Verfah ren wurde durch genauere Berechnungsformeln ersetzt. Recht ¦ Novellierte Heizkostenverordnung
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Recht aktuell Umlegen erlaubt Kosten der Öltankreinigung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 11. November 2009 entschieden, dass Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf die Mieter umlegen dürfen. Ein Mie ter hatte gegen die anteilige Zahlung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung von etwa 100 Euro geklagt. Ohne Erfolg: Die Reinigung des Öltanks zählt nicht zu den Instandhaltungs oder Instandsetzungsmaßnahmen, für die der Vermieter aufkommen muss. Sie ist wichtig, um die Funktionsfähigkeit der Heizung zu erhalten und gehört deshalb zu den laufend entstehenden Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Eine Öltankreini gung ist im zeitlichen Abstand von einigen Jahren erfor derlich. Laut BGH muss der Vermieter die Kosten nicht auf mehrere Jahre aufteilen. Er kann sie zumindest bei geringen Beträgen wie in diesem Fall komplett im Jahr ihres Entstehens umlegen. anders Zum 31. Dezember 2013 wird eine messtechnische Lösung verbindlich: Ab diesem Zeitpunkt muss bei ver bundenen Anlagen also Heizungen, die auch warmes Wasser bereitstellen der Energieanteil für die Was sererwärmung mit einem Wärmezähler erfasst wer den. Für eine fachlich und rechtlich einwandfreie Abrech nung empfiehlt Minol den Einbau eines zweiten Zählers, um auch den Anteil für Raumwärme genau zu messen. Flexibles Schätzen Bei Schätzverfahren zeigt sich der Gesetzgeber hinge gen flexibler als früher. Liegen für eine Wohnung keine sicheren Messergebnisse vor, durften Abrechnungs dienste den Verbrauch bisher nur anhand kompletter EinJahresZeiträume aus den Vorjahren schätzen. Jetzt sind auch kürzere Zeiträume oder der Durchschnitts verbrauch des Gebäudes als Richtwerte erlaubt. Rechtzeitig abrechnen Fristen für Wohnungen und Gewerbe: Für die Betriebskostenabrechnung von Wohnungen gilt die so genannte Abrechnungsfrist: Laut § 556, Absatz 3, BGB müssen Wohnungsnutzer ihre Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten. Sonst verfällt der Anspruch des Vermieters auf eventuell anfallende Nachzahlungen. Der Anspruch des Mieters auf ein Guthaben bleibt jedoch bestehen. Ob die ZwölfMonatsFrist auch für Gewerberäume gilt, war bisher umstritten. Nun hat der Bundesgerichtshof (BHG) in dieser Frage Anfang des Jahres eine Entscheidung getroffen (BGH Az XII ZR 22/07, Urteil vom 27.01.2010). Danach haben auch gewerbliche Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums einen Anspruch auf ihre Betriebskostenabrechnung, sofern sie mit dem Vermieter nichts anders vereinbart haben. Doch es handelt sich im Unterschied zum Wohnraummiet recht um keine Ausschlussfrist: Auch nach Ablauf der ZwölfMonatsFrist kann der Vermieter abrechnen und Nachzahlungen zu seinen Gunsten geltend machen. Details zur neuen Heizkostenverordnung: www.minol.de Service Recht Neuauflage eines Klassikers Recht ¦ Aktuelle Gerichtsurteile
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Rechenkünstler Für die Messung des Wärmeverbrauchs eines Gebäudes oder einzelner Heizkreise werden Wärmezähler eingesetzt. Absperrung im Vorlauf, Kugelbahn mit direkter Temperaturfühleraufnahme Elektronisches Rechenwerk Heizungsvorlauf Alles über Wärmezähler und ihre Rolle bei der Abrechnung steht im aktuellen Handbuch zur Wärmekostenabrechnung, das wir in dieser lesewertAusgabe auf Seite 6 vorstellen. Absperrung im Rücklauf einlaufseitig Absperrung im Rücklauf, Kugelbahn mit direkter Temperaturfühleraufnahme hinter dem Volumenteil Volumenmessteil mit Durchflusssensor Heizungsrücklauf Im Unterschied zu Heizkostenverteilern, die nur relative Verbrauchsanteile festhalten, messen Wärmezähler den Energieverbrauch in physikalisch exakter Größe. Sie weisen Verbrauchswerte auf ihrem Display in Kilowattstunden [kWh] oder Megawattstunden [MWh] aus. Ein Wärmezähler besteht aus drei Komponenten: Tem peraturfühlerpaar, Durchflusssensor und Rechenwerk. Mit dem Durchflusssensor wird der Volumenstrom also die Menge des durchfließenden Wassers erfasst, während die Fühler die Temperaturdifferenz zwischen der Vor und der Rücklaufrohrleitung messen. Aus diesen Werten errech net das elektronische Rechenwerk die abgegebene Wär memenge. Dabei werden auch die temperaturabhängigen spezifischen Eigenschaften von Wasser berücksichtigt. Wichtig für Verwalter: Wärmezähler unterliegen dem Eichgesetz. Sie müssen nach Ablauf von fünf Jahren aus getauscht werden. Bei der Montage sind verschiedene Nor men, Einbau und Rechtsvorschriften zu berücksichtigen. Deshalb sollten Verwalter nur Fachunternehmen beauf tragen, die Erfahrung mit Messkonzepten und mit dem Zählereinbau haben. Beispielsweise schreibt die Eichord nung seit 2007 den direkten Einbau von Temperaturfühlern, ohne Tauchhülsen, in Rohrleitungen bis DN 25 vor. Die so genannte Differenzmessung, bei der sich der Verbrauch eines einzelnen Heizkreises durch Differenz (Hauptzähler minus Unterzähler) errechnet, ist aufgrund eines BGH Urteils vom 16. Juli 2008 nicht zulässig. Stattdessen gilt: In Gebäuden mit unterschiedlichen Verbraucherkreisen ist für jeden Kreis ein Wärmezähler erforderlich. Wärmezähler nachrüsten: Auch die novellierte Heiz kostenverordnung schafft neue Fakten. So muss ab 31. Dezember 2013 bei Zentralheizungen, die auch das Trink wasser erwärmen, die zur Warmwasserbereitung erfor derliche Energie mit einem Wärmezähler erfasst werden. Minol analysiert die Bestandsliegenschaften der Kun den im Hinblick auf diese Regelung und kommt rechtzei tig mit Empfehlungen und Angeboten auf die Verwalter zu. Technik ¦ So funktionieren Wärmezähler
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Das lesewert-Preisrätsel Querlese Abrechnung auf ... Chinesisch Dass Heizkörper nicht immer schnöde Funktionsobjekte sein müssen, bewei sen diese Bilder aus den chinesischen Städten Tangshan und Chengde. Bei der Montage von Heizkostenverteilern stoßen Mitarbeiter von Minol in China immer wieder auf Radiatoren, die den kreativen Gestaltungswillen einzelner Bewohner offenbaren. Besonders beliebt sind Heizkörper in Form von Segelbooten, die plakativ an die Wohn zimmerwand gehängt werden. Was das Auge erfreut, kann den Fachmann schon mal ins Grübeln bringen. Denn die Heizkörperdatenbank von Minol enthält zwar 6.000 Modelle mit rund 125.0000 Kennwerten. Doch Radiato ren in Schiffchenform standen noch nie auf dem MinolPrüfstand für Heizkör per. Aber wo ein Wille ist, ist auch ein Weg. Deshalb recherchierten die Mitar beiter vor Ort so lange und so hartnä ckig, bis sie auch für diese ungewöhn lichen Wärmespender sämtliche Informationen beisammen hatten. Einer perfekten Abrechnung steht nun nichts mehr im Wege Schiff ahoi! Finden Sie mit Hilfe der sechs Umschreibungen die Buchstaben in den acht roten Kästchen heraus und bringen Sie die Buchstaben in die richtige Reihenfolge. Das Lösungswort eine Leistung rund um diese Abrechnung schicken Sie bitte bis 1. August 2010 an lesewert@minol.com. Als Gewinner des Rätsels 1-2009 hat Siegfried Zausch von der Leipziger "Stiftung Meyersche Häuser" einen Kaffeepad-Automaten gewonnen. Diesmal verlosen wir eine praktische Gartentasche mit allen wichtigen Helfern für einen blühenden Sommer. (1) Komponente eines Wärmezählers, die den Volumenstrom erfasst (2) Grafische Darstellung von Informationen (3) Nachschlagewerk (3) (2) (5) (4) Drahtlose Übertragungstechnik (5) Sitz des Bundesgerichtshofes (6) Änderungsgesetz Gezählt... Das Lösungswort: Prozent beträgt der Anteil der Wärmepumpen am Gesamtabsatz aller Wärmeerzeuger im Jahr 2009 Impressum Herausgeber: Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG Nikolaus-Otto-Straße 25 70771 Leinfelden-Echterdingen Telefon 0711 9491-0 www.minol.de Koordination: Anja Miersch E-Mail: lesewert@minol.com www.minol.de/lesewert Bilder: fotolia, iStockphoto, Minol, Andreas Lander, MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg, IVG Immobilien AG Redaktion und Gestaltung: Communication Consultants GmbH Engel & Heinz E-Mail: lesewert@postamt.cc www.communicationconsultants.de Zirka jede elfte Heizung, die im vergangenen Jahr verkauft wurde, war eine Wärmepumpe. Ihr Anteil steigt weiter und wird im Jahr 2030 bei 22 bis 36 Prozent liegen. Quelle: Bundesverband Wärmepumpe e.V. Spektrum ¦ Bunte Seite mit Preisrätsel
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"Für mich zählt eine Heizkostenabrechnung, die unsere Mieter auf Anhieb verstehen." Marcel Sonntag Geschäftsführer Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH Heizkostenabrechnung Unübersichtliche Heizkostenabrechnungen gibt es am Markt genügend. Die Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH schätzt deshalb die klare Struktur und Übersichtlichkeit unserer neuen Abrechnung, in der wir Komplexes einfach und leicht verständlich darstellen und somit keine Fragen offen lassen. Wir erreichen durch die Qualitätsmerkmale unserer neuen Abrechnung eine hohe Akzeptanz bei Verwaltern und Mietern. Nicht umsonst bewerten 98% unserer Kunden die neue Minol-Abrechnung mit sehr gut bis gut*. Wir informieren Sie gerne unter 0711 / 94 91 0 und auf www.minol.de. *Befragung Anfang 2009 mit einem Panel von 1.000 Minol-Kunden Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG | 70766 Leinfelden-Echterdingen
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"Für mich zählt eine Heizkostenabrechnung, die unsere Mieter auf Anhieb verstehen." Marcel Sonntag Geschäftsführer Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH Heizkostenabrechnung Unübersichtliche Heizkostenabrechnungen gibt es am Markt genügend. Die Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH schätzt deshalb die klare Struktur und Übersichtlichkeit unserer neuen Abrechnung, in der wir Komplexes einfach und leicht verständlich darstellen und somit keine Fragen offen lassen. Wir erreichen durch die Qualitätsmerkmale unserer neuen Abrechnung eine hohe Akzeptanz bei Verwaltern und Mietern. Nicht umsonst bewerten 98% unserer Kunden die neue Minol-Abrechnung mit sehr gut bis gut*. Wir informieren Sie gerne unter 0711 / 94 91 0 und auf www.minol.de. *Befragung Anfang 2009 mit einem Panel von 1.000 Minol-Kunden Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG | 70766 Leinfelden-Echterdingen
lese Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft 1 2010 Am Puls der Immobilie Warum sich ein laufendes und systematisches Energiemonitoring für Wohngebäude lohnt
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Liebe Leserinnen und Leser, danke, dass Sie der "lesewert" einen so freundlichen Empfang bereitet haben. Die vielen positiven Rück meldungen spornen uns an, das gewählte Konzept fachliche Tiefe und Lesespaß weiter zu verfolgen. Im Mittelpunkt der aktuellen Ausgabe steht das Energie monitoring. Es markiert einen Wendepunkt: weg vom passiven Messen und Abrechnen des Energieverbrauchs hin zum aktiven Überblicken und Steuern. Diese Entwick lung geht mit der Funktechnik einher. Als die ersten Funksysteme in den 90er Jahren auf den Markt kamen, überzeugte zunächst der Komfortgewinn. Hausbewohner mussten nicht mehr auf den Ableser war ten, nachträgliche Ablesungen oder Zwischenablesungen waren problemlos möglich. Seit die Funktechnik immer ausgefeilter wird und die Systeme aus der Ferne ablesbar sind, tritt ein weiterer Aspekt in den Vordergrund: die zeit nahe Verfügbarkeit der Verbrauchswerte. Ob Wärme, Was ser, Strom oder Gas, der Verbrauch lässt sich nun monatlich oder sogar täglich erfassen. Diese Daten enthalten wertvolle Informationen. Wer sie richtig liest und interpretiert, erkennt Tendenzen, Verbrauchsmuster und Schwachstellen und kann zeitnah reagieren zum Beispiel durch Aufklärung der Nutzer, Baumaßnahmen oder eine Anpassung der Energie versorgung. Insofern ist das eMonitoring ein Werkzeug, das der Wohnungswirtschaft hilft, einen Schatz zu bergen. Eine spannende Lektüre und neue Erkenntnisse wünscht Marcus Lehmann, MinolGeschäftsführer Inhalt --Titelthema: Verbrauch und Kosten im Blick 3 5 - 6 7 --Portrait: Was zählt für ... Dr. Gerhard Niesslein? nach der neuen HKVO 10 -11 12 -13 14 15 --News: Neuigkeiten von Minol für Wohnungsnutzer --Recht: Erste Abrechnungen --Service: Verbrauchsanalyse --Technik: So funktionieren Wärmezähler Bunte Seite mit Preisrätsel --Praxis: eMonitoring bei der MWG Magdeburg 8 9 - --Spektrum: Editorial ¦ Inhalt
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Funktionen aus dem eMonitoring (von links nach rechts): Ursache der Kostenentwicklung (Heizenergie) mit Kostenverlauf, Verbrauchsverlauf und Gradtagszahlen Tableau mit Verbrauchs-Ampel die Farben zeigen die Abweichungen der einzelnen Wohnungen vom Gebäudedurchschnitt Gesamtkosten des Bestandes im Verlauf von drei Jahren, farbig markiert sind die einzelnen Sparten Gesamtenergie und Gesamtenergie pro Quadratmeter des Bestandes im Verlauf von drei Jahren Heizenergie-Verbrauch einer Nutzeinheit im Verlauf von vier Monaten rechts als PDF aus dem eMonitoring generiert Verbrauch und Kosten im Blick Das eMonitoring ist ein Bewirtschaftungsinstrument für Verwalter und motiviert Nutzer zum Energiesparen Um den Klimawandel zu bekämpfen, hat sich Deutschland ehrgeizige energiepolitische Ziele gesetzt. So sieht das 2007 verabschiedete Integrierte Energie und Klimaprogramm der Bundesregierung vor, die TreibhausgasEmissionen bis 2020 um 40 Prozent gemessen an 1990 zu senken. Die Wohnungswirtschaft leistet dazu einen entscheidenden Beitrag, indem sie in die Energieeffizienz ihrer Immobilien investiert. Dabei muss sie immer strengere Vorgaben wie die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) beachten, die seit 1. Oktober 2009 die Anforderungen für Neubauten und größere Modernisierungen um bis zu 30 Prozent verschärft. Für das Jahr 2020 strebt die Europäische Union sogar das NullEnergieHaus an. Neben den gebäudetechnischen Faktoren gibt es einen weiteren Handlungsbereich, der zur Steigerung der Energieeffizienz genutzt werden kann: die Optimierung des Verbraucherverhaltens. Weniger Verbrach durch mehr Information Eine Studie des Darmstädter Instituts für Wohnen und Umwelt vom September 2009 im Auftrag des VdW Südwest kommt zu dem Ergebnis, dass ein adäquates Nutzerverhal ten den HeizenergieVerbrauch um ein Viertel reduzieren kann und zwar ohne Komfortverluste. Dieses Potenzial lässt sich ohne kostenintensive Baumaßnahmen, nur durch Aufklärung und Information, erschließen. Dazu eignen sich der Studie zufolge vor allem FeedbackSysteme mit kurz fristigen Rückmeldungen des Verbrauchs. Im Unterschied zu allgemeinen Informationskampagnen über richtiges Hei zen, Lüften und sparsamen Stromverbrauch sprechen sie den Nutzer direkt, auf einer individuellen Ebene an. Der Gesetzgeber fordert und fördert ein solches Feedback. Zum Beispiel sind seit 1. Januar 2010 intelligente Strom und Gaszähler (Smart Meter) Pflicht, die den tatsächlichen Ver brauch und die Kosten wiedergeben können und in Kombi nation mit neuen Tarifmodellen Verbrauchsanreize bieten. Was die Wohnungswirtschaft braucht, ist eine Lösung für alle Verbrauchssparten, vor allem für Wärme und Warm wasser. Schließlich entfallen auf diesen Bereich mehr als 80 Prozent der Endenergie in privaten Haushalten. Minol hat eine ganzheitliche Lösung als OnlineService entwickelt: Das eMonitoring bietet Wohnungsgesellschaften und Ver waltern in einem zweiten Schritt auch Wohnungsnutzern ein systematisches Feedback aller verfügbaren Sparten. Technische Voraussetzung für ein permanentes Monitoring ist das Funksystem von Minol mit Fernauslesung (siehe Grafik auf Seite 4). Es erfasst nicht nur die Verbrauchswerte Titelthema ¦ eMonitoring
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Elektronischer Funkheizkostenverteiler Minometer® M6 radio Funksystem Minol Wasserzähler mit Funkmodul Minotel® aqua micro radio Datensammler Minomat® S (Slave) Minol-Abrechnung Minol Wärmezähler mit Funkmodul Minotel® contact radio Datensammler Minomat® S (Slave) Gas- und Stromzähler mit optionalen Schnittstellen: Wireless M-Bus, PLC, M-Bus, LON, Puls Datensammler Minomat® S (Slave) Datensammler Minomat® M (Master) mit optionalen Schnittstellen: GPRS-Modem, DSL, Ethernet, Wireless M-Bus, PLC, M-Bus, LON Rechenzentrum eMonitoring für Wärme und Wasser, sondern optional auch für Strom und Gas, je nachdem welche Zähler in das Funksystem integriert sind. Verwalter behält den Überblick Für Verwalter ist das eMonitoring ein Instrument zur effizi enten Gebäudebewirtschaftung. Während die klassische Betriebskostenabrechnung rückwirkend einen Abrechnungs zeitraum bilanziert, bekommt der Verwalter nun einen kurzfristigen, zum Beispiel monatlichen Überblick und kann schnell reagieren. Das eMonitoring vergleicht die Verbrauchswerte der Wohnungen und Liegenschaften mit den Vorjahreswerten und mit dem Gebäude beziehungs weise Bestandsdurchschnitt. So wird eine ungewöhnliche Entwicklung zeitnah sichtbar. Zeigt das eMonitoring für eine leer stehende Wohnung einen Wärme oder Wasser verbrauch an, kann der Verwalter der Ursache (tropfender Wasserhahn, unbemerkt defekte Thermostate) auf den Grund gehen und teure Folgekosten vermeiden. Das eMonitoring dokumentiert auch den Erfolg von Sanie rungsmaßnahmen wie einer verbesserten Wärmedämmung oder einer neuen Heizung. Zudem dient es als Informations und Argumentationsgrundlage im Kontakt mit Eigentümern und Mietern. Große Verbrauchsspreizungen innerhalb einer Hausgemeinschaft und problematische Verhaltensweisen wie Vielverbrauch und Extremsparen lassen sich frühzeitig feststellen. Der Verwalter kann die betreffenden Haushalte aktiv informieren. Folgeschäden wie Schimmelpilze in wenig beheizten Wohnungen lassen sich so vermeiden, bereits entstandene Schäden sachlich belegen. Auch bei Rückfra gen der Hausbewohner, etwa zu einer hohen Heizkosten abrechnung, ist der Verwalter nun auskunftsfähig. Wirkungsvolles Feedback-Instrument Wohnungsnutzer profitieren vom eMonitoring entweder indirekt, indem der Verwalter ihnen die Analysen für die betreffende Wohnung weiterreicht. Optional lässt sich der OnlineService auch direkt für Nutzer öffnen, wobei natür lich jeder Haushalt nur Zugang zu den eigenen Verbrauchs analysen hat. Wie eine Studie des Frankfurter Instituts für sozialökologische Forschung (ISOE) im Rahmen des Projektes Intelliekon belegt, haben Nutzer ein überwie gend großes Interesse an FeedbackInformationen zum eigenen Verbrauch. Die Motivationen reichen von Sparsam keit, Effizienzorientierung und Erziehung (in Haushalten mit Kindern) bis zu Umweltschutz und Spaß am Umgang mit Technik. Die Studie belegt, dass Webportale vor Home Titelthema ¦ eMonitoring
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mit Fernauslesung der Verbrauchswerte Im Bilde bleiben Das eMonitoring beruht auf dem Funksystem von Minol mit Fernauslesung. Die elektronischen Heizkostenverteiler, Wärme- und Wasserzähler in den Wohnungen sind mit Funkmodulen ausgestattet. Sie senden regelmäßig Impulse an Datensammler. Das sind unauffällige Kästchen in den Hausfluren oder im Treppenhaus. Im zentralen Datensammler (Master) laufen alle Informationen zusammen. Auf Anfrage sendet der Master die gespeicherten Signale über Mobilfunk ins Rechenzentrum von Minol. Nachdem die Verbrauchswerte automatische Prüfprozesse durchlaufen haben, fließen sie in die Abrechung und ins eMonitoring ein. Optional lassen sich auch weitere Zähler in das Funksystem einbinden, zum Beispiel Hauswasserzähler, Gaszähler und Stromzähler. Auch für "Smart Meter", die neuen intelligenten Strom- und Gaszähler, ist das Funksystem von Minol offen. So lassen sich sämtliche Verbrauchssparten mit nur einem System ablesen, abrechnen und analysieren. Ein Beispiel aus dem eMonitoring: monatliche Entwicklung der Sparte Heizenergie (Verbrauchssicht auf Ebene des Gesamtbestandes) So funktioniert das eMonitoring Nach der Anmeldung im Portal "Minol direct" sieht der Verwalter eine Übersicht seiner Monitoring-Liegenschaften und kann verschiedene Analysen aufrufen. Der Umfang des eMonitorings hängt davon ab, welche Sparten integriert sind und wie oft die Daten ausgelesen und aufbereitet werden in der Regel monatlich. Minol passt den Service dem individuellen Bedarf des Kunden an. Die Analysen sind auf mehreren Ebenen verfügbar: Gesamtbestand, Liegenschaften und Wohnungen, bis hin zu den Mess- und Erfassungsgeräten. Schaubilder visualisieren alle von Minol erfassten und abgerechneten Ressourcen wie Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, optional auch Gas und Strom. Auf jeder Ebene wählt der Anwender zwischen der Verbrauchssicht und der optionalen Kostensicht (in Euro/m2). Zur Darstellung des effektiven Verbrauches und der anteiligen Kosten müssen die jeweiligen Hauptzähler für Gas und Strom in das Funksystem integriert sein. Anhand einer Farbskala von Blau bis Rot sieht der Anwender, wie weit der Energieverbrauch eines Gebäudes oder einer Wohnung vom jeweiligen Mittelwert abweicht (siehe unterer Teil der oberen Grafik). Besonders anschaulich ist das "Tableau", das alle Wohnungen anhand von Farben bewertet. displays und schriftlichen Informationen bei Nutzern am meisten Anklang finden. Sie gelten als zeitgemäß und zukunftsfähig. Auch die von Minol gewählte Darstellung in Form von Balkendiagrammen und der monatliche Zeitturnus entsprechen den Präferenzen der Bewohner. Nur Zielgrup pen ohne Internet bevorzugen eine schriftliche Information, die Minol ebenfalls anbieten wird. Auf Nummer sicher Bei allen positiven Reaktionen haben manche Nutzer auch Bedenken in Bezug auf Datenschutz und sicherheit. Minol nimmt diese Bedenken ernst: Sowohl das Funksystem als auch das darauf aufbauende eMonitoring verfügen über zahlreiche Sicherheitsfunktionen. Der zentrale Daten sammler kommuniziert über eine getunnelte Verbindung, ein so genanntes privates Netzwerk (VPN), mit dem Minol Rechenzentrum und muss von diesem bei jedem Kontakt autorisiert werden. So wird eine Auslesung durch Dritte oder Datenfälschung wirksam verhindert. Der OnlineService selbst basiert auf einer httpsVerbindung, bei der Benutzer name und Passwort verschlüsselt übertragen werden. Das Passwort ist nur dem Anwender bekannt in der Datenbank von Minol ist es lediglich codiert hinterlegt. Für den Daten schutz ist also bestens gesorgt. Ansprechpartner für das eMonitoring ist Walter Pantel (walter.pantel@minol.com) Titelthema ¦ eMonitoring
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft news Taufrischer Klassiker Von Abgasverluste bis Zwischenab rechnung in diesem Nachschlage werk steht alles, was Vermieter und Verwalter rund um die Abrechnung der Heiz und Wasserkosten wissen müs sen. Jetzt ist das "Handbuch zur Wär mekostenabrechnung" von Minol in der 14. Auflage erschienen. Mit 640 Seiten und 220 Abbildungen ist der Klassiker heute mehr als doppelt so umfangreich wie bei der Erstauflage 1987. Das zeigt die Komplexität des Themas. Doch Frank Peters sorgt als Autor für den richtigen Durchblick. Alle Fragen zur Messtechnik, Ablesung und Abrech nung sowie zu den rechtlichen Rah menbedingungen werden verständlich beantwortet. Neu sind beispielsweise die Kapitel zur novellierten Heizkosten verordnung und aktuelle Gerichtsurtei le. Buch und CDROM sind erhältlich unter www.minol.de/handbuch. Minol ist 800. Mitglied der DGNB Im März ist Minol der Deutschen Ge sellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) beigetreten. Ziel: das Zertifizie rungssystem der DGNB, das "Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen", mitzu gestalten: "Wir sind überzeugt, dass die Nachhaltigkeit und Energieeffizienz von Immobilien im laufenden Betrieb nach gewiesen und überprüft werden sollte. Geeignete Instrumente sind unter an derem ein laufendes Energiemonitoring und eine systematische Interpretation der Verbrauchswerte", sagt Udo Pudwill, Leiter der Abteilung Technischer Sup port bei Minol. Er repräsentiert Minol in der DGNB und wird sich insbesondere in den Arbeitsgruppen für neue und bestehende Wohngebäude engagieren: "Wir wollen die spezifischen Belange der Wohnungswirtschaft in das Zertifi zierungssystem einbringen." Pionierarbeit in Tangshan: Chinesische Minol-Tochter stattet 10.000 Wohnungen mit Funk aus Tangshan ist eine von zwölf chinesischen Städten, die an Pilotprojekten zur "Reform der Wärmemessung" teilnehmen. Der Fernwärmeversorger von Tang shan, einer DreiMillionenEinwoh nerStadt zirka 170 Kilometer östlich von Peking, will in den nächsten Jah ren eine Wohnfläche von insgesamt 22 Millionen Quadratmetern mit Mess geräten ausstatten und nach Ver brauch abrechnen lassen. 2009 wurde eine erste Teilfläche ausgeschrieben. Die Tochtergesellschaft von Minol in Peking, Minol International Energy Services, bekam den Auftrag, 46.000 FunkHeizkostenverteiler Minometer M6 radio in rund 10.000 Wohnungen einzubauen und den Wärmeverbrauch mittels Fernablesung zu erfassen. Minol installierte die Funkgeräte frist gerecht innerhalb von acht Wochen mit einer Montagekapazität von bis zu 1.500 Heizkostenverteilern pro Tag. Um dieses ehrgeizige Ziel zu ver wirklichen, war Pionier und Teamar beit gefragt: Minol richtete kurzerhand eine kleine Niederlassung in Tang shan ein und baute eine funktionie rende Infrastruktur für elf Mitarbeiter auf. Ein örtliches Polizeirevier stell te größere Räume zur Schulung der Monteure zur Verfügung. Um die chi nesischen MinolExperten zu unter stützen, flogen Kollegen aus Leinfel denEchterdingen abwechselnd nach Tangshan. Schweißgeräte und Werk zeugboxen gingen per Luftfracht nach China. Die Heizkostenverteiler wur den bei Minol in Shanghai produziert und direkt nach Tangshan geliefert. Für die Bewohner vor Ort war die ver brauchsabhängige Abrechnungen neu. "Als unsere Mitarbeiter in die Wohn bezirke kamen, versammelten sich schnell Menschen vor den Gebäu den. Die chinesischen Kollegen erklär ten ihnen, was wir tun und warum", berichtet Projektleiter Kristian Schrö der. Die Funktechnik hat sich bereits bewährt: Nach Ende der Heizperio de in China am 1. April 2010 gelang es Minol noch im gleichen Monat, die Verbrauchswerte sämtlicher Wohnun gen aus der Ferne zu erfassen und für die Abrechnung aufzubereiten. News ¦ Neuigkeiten von Minol
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Klartext für Verbraucher Vom Verschwender zum Sparer mit der Verbrauchsanalyse Minol fügt seit Ende 2009 auf Kun denwunsch jeder Nutzerabrechnung eine Verbrauchsanalyse bei. "Wir wer ten die Daten aus der Abrechnung so aus, dass Haushalte ihren Verbrauch leicht einordnen können und Einspar möglichkeiten erkennen", sagt Minol Experte Walter Pantel. Im Unterschied zum eMonitoring (siehe Titelthema) ist die Verbrauchsanalyse eine schrift liche Information, die abgeschlosse ne Abrechnungszeiträume analysiert. Sie bietet allen Haushalten, unabhän gig von Messausstattung und Inter netzugang, ein übersichtliches Feed back zum eigenen Verbrauch. Der Staat fördert diese Transparenz: Mit der neuen Heizkostenverordnung (HKVO) hat er die Verbrauchsanalyse für umlagefähig erklärt. Eine solche Analyse soll "insbesondere die Ent wicklung der Kosten für die Heizwär me und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben". Die Verbrauchsanalyse von Minol übertrifft die HKVOVorgaben, indem sie beispielsweise auch den Kaltwas serverbrauch ohne zusätzliche Kosten auswertet und den Gebäudedurch schnitt als Benchmark einbezieht. Verbrauch und Kosten der Sparten Wärme, Warmwasser und Kaltwasser werden in Form anschaulicher Grafiken dargestellt. Für Rückfragen der Mieter hat Minol eine Hotline eingerichtet, auch um die Verwalter zu entlasten. Verwalter bekommen eine Übersicht mit den Analysen aller Wohnungen. www.minol.de Dienstleistungen Verbrauchsanalyse Für Wohnungsnutzer Gut gemacht: Von 2008 auf 2009 konnte dieser Haushalt seinen Anteil am Gesamtverbrauch des Gebäudes für Heizung von 24 auf 22,9 Prozent reduzieren (Grafik links). Wie die rechte Grafik zeigt, liegen auch die Heizkosten pro Quadratmeter unter dem Gebäudedurchschnitt. Neue Erkenntnis: Dass der Energieverbrauch im Bad höher ist als im Wohnzimmer, ist für den Mieter wahrscheinlich überraschend, aber lehrreich. Für Verwalter Auf einen Blick: Die Gesamtübersicht für den Verwalter zeigt, wie sich die Energiekosten der einzelnen Wohnungen entwickelt haben. Extremsparer und Vielverbraucher sind einfach zu erkennen. Service ¦ Verbrauchsanalyse
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Energiemanagement Die MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg setzt auf das eMonitoring In den Neuen Bundesländern sind die Herausforderungen für die Woh nungswirtschaft besonders groß. Weil das Wohnungsangebot oft die Nach frage übersteigt, stehen die Unterneh men in einem starken Wettbewerb. Nur wer effizient wirtschaftet und inten siv auf die Bedürfnisse der Mieter ein geht, kann erfolgreich bestehen. Ein Trendsetter in SachsenAnhalt ist die MWGWohnungsgenossenschaft eG Magdeburg, mit rund 9.300 eigenen Wohnungen die größte Genossen schaft der Landeshauptstadt. Neubau ten ergänzen ihr Portfolio. Zudem verwaltet sie rund 1.000 Eigentums wohnungen. Seit 1993 hat die MWG 90 Prozent ihrer Wohnungen saniert oder neu errichtet, Rückbaumaßnah men werten den Bestand zusätzlich auf. So ist es gelungen, den Leerstand von ehemals zwölf auf weniger als fünf Prozent zu reduzieren. Auch beim Energiemanagement geht die MWG neue Wege. Sie hat sich für das eMonitoring von Minol ent schieden: Der Abrechnungsdienstleis ter liest die Verbrauchswerte einzel ner MWGGebäude aus der Ferne ab und erstellt monatliche Analysen, wel che die MWG online abrufen kann. Vor dem Pilotprojekt führte die Genos senschaft bereits ExcelListen mit den Ergebnissen der Heizkostenabrech nung eine umständliche und zeitrau bende Arbeit. "Wir haben nach einem professionellen Weg gesucht, solche Berichte systematisch und aktuell zu generieren. Minol hat uns dafür eine ausgereifte Lösung und kompetente Betreuung angeboten", erklärt Kerstin Stegemann, Teamleiterin Betriebskos tenabrechnung bei der MWG. Mit dem OnlineService will die Genossenschaft vor allem die Ergebnisse der Betriebs kostenabrechnung plausibilisieren, um eine hohe Akzeptanz bei den Mietern zu bewirken. "Das eMonitoring hilft uns zudem, Einsparpotenziale zu erken nen und zu nutzen", fügt Kerstin Ste gemann hinzu. Für das Pilotprojekt wählte die MWG fünf Liegenschaften mit insgesamt 300 Nutzeinheiten aus, die charakteristisch für ihren Bestand sind: typische Wohn häuser aus den 50er Jahren und Wohnblocks in Plattenbauweise aus "Mit dem eMonitoring plausibilisieren wir die Ergebnisse der Betriebskostenabrechnung und erreichen so eine hohe Akzeptanz bei den Mietern." Kerstin Stegemann, Teamleiterin Betriebskostenabrechnung bei der MWGWohnungsgenossenschaft eG Magdeburg Praxis ¦ MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg
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Mit 9.300 Wohnungen ist die MWG Magdeburgs größte Wohnungsgenossenschaft und eine der innovativsten. per Mausklick von Minol, um die Immobilienbewirtschaftung langfristig zu optimieren den späten 70ern. Zum Auftakt des Projektes, Ende 2008, legten MWG und Minol den individuellen Leistungs umfang fest. "Wir haben uns auf die drei wichtigsten Verbrauchssparten fokussiert: Heizwärme, Warmwas ser und Kaltwasser. Für jede Spar te haben wir ein Benchmarksystem entwickelt, das jeweils die Bestands, Liegenschafts und Wohnungsebene umfasst", erklärt Walter Pantel, Projekt leiter bei Minol. Die technische Grundlage schufen die MinolMonteure im Januar und Februrar 2009, indem sie die fünf ausgewählten Gebäude mit Funk systemen ausstatteten. Die Zahl der Datensammler hängt von der Größe des Gebäudes und der Funkdurchläs sigkeit der Baumaterialien wie Mauer werk oder Stahlbeton ab. "Den idealen Standort der Datensammler zu ermit teln, das Funksystem so schlank wie möglich und so umfassend wie nötig zu konfigurieren das ist bei solchen Projekten die Herausforderung", sagt Walter Pantel. Der zentrale Sammler verfügt über eine MobilfunkVerbindung und lässt sich über hunderte oder tau sende Kilometer hinweg auslesen. Der Datenschutz ist immer gewährleistet: Erst im sicheren Rechenzentrum von Minol werden den Funksignalen reale Verbrauchswerte zugeordnet. Zudem ist der Service schlüsselcodiert, ein Missbrauch also nicht möglich. Nach erfolgreichen Testläufen wurde das eMonitoring im November 2009 offiziell für den Kunden frei geschaltet. Nun hat die MWG rund um die Uhr Zugriff auf die aktuellsten Analysen: Balkendiagramme zeigen, wie sich der Wärme, Warmwasser und Kalt wasserverbrauch monatlich entwickelt hat. Ein Farbsystem von Blau über Grün bis Rot macht deutlich, wie bei spielsweise einzelne Gebäude vom Gesamtdurchschnitt abweichen. Das "Tableau" visualisiert, wie sparsam oder verschwenderisch der Verbrauch in den einzelnen Wohnungen ist. Bei Bedarf kann der Kunde jedes Ergeb nis als PDF ausdrucken oder relevan te Daten als csvDatei exportieren, um dann selbst weitere Auswertungen zu erstellen. Transparenz im Monatsrhythmus: So könnte man das eMonitoring auf den Punkt bringen. Rund sechs Monate nutzt die Genossenschaft nun schon den OnlineService und kann die Praxistauglichkeit nur bestätigen: "Das eMonitoring hat genau den Umfang, den wir brauchen. Die Bedienung ist so intuitiv, dass wir den von Minol angebotenen Support bisher nicht in Anspruch genommen haben", sagt Kerstin Stegemann. Als Teamleiterin Betriebskostenabrechnung schätzt sie vor allem die Zeitersparnis: "Einige Auswertungen, die wir bisher mit Pivot tabellenberichten in Excel erstellt haben, stehen nun mit ein paar Maus klicks zur Verfügung. Das reduziert unseren Aufwand erheblich." Praxis ¦ MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Dr. Gerhard Niesslein ist Sprecher des Vorstands der IVG Immobilien AG. Er ist für IVG Asset Management und Zentralbereiche wie Personal, Marketing, Unternehmensentwicklung und Kommunikation zuständig. Bevor der gebürtige Steirer und promovierte Rechtswissenschaftler Ende 2008 zur IVG kam, war er bei der DeTeImmobilien in Frankfurt Vorsitzender der Geschäftsführung. Was zählt für ... ... Dr. Gerhard Niesslein? Im Mai hat die IVG Immobilien AG den ersten deutschen Spezialfonds für "Green Buildings" gestartet. Dr. Gerhard Niesslein, Sprecher des Vorstands, ist überzeugt: Der finanzielle Wert von Gebäuden hängt zunehmend von guten Energiekennwerten ab. Herr Dr. Niesslein, was verspricht sich die IVG von einem "grünen" Immobilienfonds? Nachhaltige Gebäude sind eine beson ders gefragte Kapitalanlage, auch weil das LeerstandsRisiko niedrig ist. Die vier Bürogebäude in unserem 300 Mil lionen Euro umfassenden "Premium Green Fund" haben noch vor ihrer Fer tigstellung einen Vorvermietungsstand von 90 Prozent erreicht. Sie stehen in Berlin, Bonn, Frankfurt und München und stammen alle aus unserer eigenen Projektentwicklung. Wir haben von An fang an auf Nachhaltigkeit geachtet. Die Gebäude werden nach dem inter nationalen Energie und Umweltstan dard LEED zertifiziert. Für den Fonds streben wir eine Ausschüttungsrendite von rund sechs Prozent an. Das ist bei Investoren auf ein so großes Interesse gestoßen, dass der Fonds zum 1. Mai 2010 voll platziert werden konnte. Ist Nachhaltigkeit ein neuer Trend in der Immobilienbranche? Ich denke, dass Eigentümer und Anle ger schon immer auf niedrige Betriebs kosten geachtet haben. Auch weil sich das positiv auf den Immobilienwert auswirkt: Je geringer die Nebenkos ten, desto größer der Spielraum bei der NettoMiete. Was sich verändert, sind die technischen Möglichkeiten und der Maßstab für Nachhaltigkeit. Erneuer bare Energien werden immer wichtiger. Bestes Beispiel ist das von uns entwi ckelte Bürogebäude "An den Brücken" im Zentrum von München, das zum "Premium Green Fund" gehört. Wir haben es soeben an FTI Touristik über geben. Es nutzt verschiedene erneu erbare Energien wie Geothermie zum Heizen und Kühlen sowie Photovoltaik anlagen zur Stromerzeugung. Die Immobilie ist auch wirtschaftlich erfolg reich: FTI hat 22.000 Quadratmeter gemietet, es war die größte Vermie tung in München innerhalb eines Jah res. 1.200 Mitarbeiter sind in der Kon zernzentrale der FTI beschäftigt. Portrait ¦ Dr. Gerhard Niesslein
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in Artquadrat Bonn An den Brücken in München Hackesches Quartier in Berlin Frankfurt Central in Frankfurt am Main Die IVG Immobilien AG mit Sitz in Bonn gehört zu den großen Immobiliengesellschaften in Europa. Sie wurde 1916 als "Verwertungsgesellschaft für Montanindustrie GmbH" gegründet und war bis zu ihrer vollen Privatisierung 1993 ein Bundesunternehmen. Ihr Geschäftsmodell umfasst Investitionen in Immobilien (IVG Investment) und Anlageprodukte für private und institutionelle Anleger (IVG Funds). Alle Immobilien werden von der zentralen Serviceeinheit Asset Management mit dem Ziel der Wertsteigerung betreut. Minol ist für die Betriebskostenabrechnung zahlreicher Immobilien aus dem Portfolio der IVG zuständig. Die Immobilien im "IVG Premium Green Fund" werden nach dem LEED-Standard zertifiziert. Zur IVG Immobilien AG: www.ivg.de Was tun Sie, um die Betriebskosten von Bestandsgebäuden zu senken? Das sind im Wesentlichen vier Maß nahmen: Erstens erfassen wir in regelmäßigen Abständen für unser gesamtes Portfolio den Zustand der Gebäudetechnik. Wir prüfen, ob die bestehenden Anlagen noch Einspar potenzial bieten zum Beispiel durch eine optimierte Regelungseinstellung oder erneuert werden müssen. Um dauerhaft eine hohe Energieeffizienz zu gewährleisten, arbeiten wir zum Teil mit ContractingPartnern zusam men. Zweitens haben wir für alle Objekte Energieausweise erstellen lassen. Anhand der Farbskala im Aus weis erkennen wir, ob die Energiewerte eines Gebäudes im grünen Bereich lie gen oder ob Handlungsbedarf besteht. Auch energetische Schwachstellen legt der Ausweis offen. Drittens interessiert uns natürlich, wie sich das Verhalten der Nutzer auf die Betriebskosten aus wirkt. Auf Basis unseres SAPSystems vergleichen wir die Betriebskosten unserer Gebäude mit ähnlichen Objek ten im IVGPortofolio und mit den Vor jahreswerten. Wir nutzen die jährliche OscarStudie ein Benchmarking der Nebenkosten von Bürogebäuden , um uns auch an den Wettbewerbern zu messen. Viertens haben wir die Opti mierung der Betriebskosten auch in den Verträgen mit unseren Dienstleis tern festgehalten. Entsprechende Erfol ge werden mit einem Bonus belohnt. Was halten Sie von Nachhaltigkeitszertifikaten für Bestandsgebäude? Sie steigern den Verkaufswert der Immobilie. Doch ein solches Zer tifikat ist immer eine Gratwande rung zwischen Aufwand und Mehr wert. Wir sind gerade dabei, dieses Spannungsfeld genauer zu unter suchen. Anhand eines Teilportfolios im Raum München wollen wir her ausfinden, inwieweit es sich lohnt, in die Nachhaltigkeitszertifizierung von Bestandsgebäuden zu investieren. Portrait ¦ Dr. Gerhard Niesslein
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Bleibt alles Wie wirkt sich die novellierte Heizkostenverordnung in der Praxis aus? Die wichtigsten Punkte im Überblick. Die neue Heizkostenverordnung (HKVO) gilt für Abrech nungszeiträume, die am 1. Januar 2009 oder spä ter begonnen haben. Weil ein solcher Zeitraum in der Regel zwölf Monate umfasst, fließen die Änderun gen seit Januar dieses Jahres in die Abrechnungen ein. Was ist neu für Verwalter und Wohnungsnutzer? Mit Analyse Sichtbares Zeichen der neuen Rechtsgrundlage ist die Ver brauchsanalyse (Seite 7), die Minol auf Wunsch der Nutzer abrechnung beifügt. Sie vergleicht Verbrauch und Kosten der Wohnung mit den Vorjahreswerten und dem Gebäude durchschnitt eine echte Hilfe für alle, die ihren Energie verbrauch einschätzen und wirksam reduzieren wollen. Die Umlage der Analyse beruht auf einem neuen Pas sus in der HKVO. Der besagt, dass Gebäudeeigentümer "nicht nur die Kosten für das Messen und Abrechnen, son dern auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse" an die Mieter weiterreichen dürfen. Der Vermieter oder Verwal ter bekommt eine Ergebnisübersicht aller Wohnungen. Schlüsselfreiheit "Der richtige Verteilerschlüssel hat unsere Kunden in Zu sammenhang mit der neuen HKVO am meisten beschäf tigt", sagt Holger Schiz, Leiter Dienstleistung und Abrech nung bei Minol. Für bestimmte Gebäude ist jetzt der Verteilerschlüssel 30:70 (30 Prozent Grundkosten zu 70 Prozent Verbrauchskosten) verpflichtend: wenn das Haus die Wärmeschutzverordnung von August 1994 nicht erfüllt, eine Öl oder Gasheizung hat und freiliegen de Leitungen zur Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. "Nur auf wenige Häuser treffen alle drei Bedingun gen zu. Die überwiegende Zahl unserer Kunden konnte den bisherigen Verteilerschlüssel, meist 50:50, beibehal ten", erklärt Holger Schiz. Übrigens dürfen Vermieter den Schlüssel jetzt auch mehrfach ändern, wenn sie sach gerechte Gründe dafür haben. Ein solcher Grund kann eine Modernisierung sein, oder wenn der bisherige Maß stab sich in der Praxis als unzweckmäßig erwiesen hat. Nach wie vor gilt jedoch: keine Umstellung des Verteiler schlüssels ohne rechtzeitige Information der Mieter. Messen statt Rechnen Geändert haben sich auch einige Verfahren, die der Abrech nung zugrunde liegen. Ein Beispiel ist die so genannte Warmwasserabtrennung die Ermittlung des Energieanteils für warmes Wasser. Bisher galt unter anderem eine pau schale Abtrennung: 18 Prozent der gesamten Heizkosten wurden der Wassererwärmung zugeordnet. Dieses Verfah ren wurde durch genauere Berechnungsformeln ersetzt. Recht ¦ Novellierte Heizkostenverordnung
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Recht aktuell Umlegen erlaubt Kosten der Öltankreinigung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 11. November 2009 entschieden, dass Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf die Mieter umlegen dürfen. Ein Mie ter hatte gegen die anteilige Zahlung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung von etwa 100 Euro geklagt. Ohne Erfolg: Die Reinigung des Öltanks zählt nicht zu den Instandhaltungs oder Instandsetzungsmaßnahmen, für die der Vermieter aufkommen muss. Sie ist wichtig, um die Funktionsfähigkeit der Heizung zu erhalten und gehört deshalb zu den laufend entstehenden Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Eine Öltankreini gung ist im zeitlichen Abstand von einigen Jahren erfor derlich. Laut BGH muss der Vermieter die Kosten nicht auf mehrere Jahre aufteilen. Er kann sie zumindest bei geringen Beträgen wie in diesem Fall komplett im Jahr ihres Entstehens umlegen. anders Zum 31. Dezember 2013 wird eine messtechnische Lösung verbindlich: Ab diesem Zeitpunkt muss bei ver bundenen Anlagen also Heizungen, die auch warmes Wasser bereitstellen der Energieanteil für die Was sererwärmung mit einem Wärmezähler erfasst wer den. Für eine fachlich und rechtlich einwandfreie Abrech nung empfiehlt Minol den Einbau eines zweiten Zählers, um auch den Anteil für Raumwärme genau zu messen. Flexibles Schätzen Bei Schätzverfahren zeigt sich der Gesetzgeber hinge gen flexibler als früher. Liegen für eine Wohnung keine sicheren Messergebnisse vor, durften Abrechnungs dienste den Verbrauch bisher nur anhand kompletter EinJahresZeiträume aus den Vorjahren schätzen. Jetzt sind auch kürzere Zeiträume oder der Durchschnitts verbrauch des Gebäudes als Richtwerte erlaubt. Rechtzeitig abrechnen Fristen für Wohnungen und Gewerbe: Für die Betriebskostenabrechnung von Wohnungen gilt die so genannte Abrechnungsfrist: Laut § 556, Absatz 3, BGB müssen Wohnungsnutzer ihre Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten. Sonst verfällt der Anspruch des Vermieters auf eventuell anfallende Nachzahlungen. Der Anspruch des Mieters auf ein Guthaben bleibt jedoch bestehen. Ob die ZwölfMonatsFrist auch für Gewerberäume gilt, war bisher umstritten. Nun hat der Bundesgerichtshof (BHG) in dieser Frage Anfang des Jahres eine Entscheidung getroffen (BGH Az XII ZR 22/07, Urteil vom 27.01.2010). Danach haben auch gewerbliche Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums einen Anspruch auf ihre Betriebskostenabrechnung, sofern sie mit dem Vermieter nichts anders vereinbart haben. Doch es handelt sich im Unterschied zum Wohnraummiet recht um keine Ausschlussfrist: Auch nach Ablauf der ZwölfMonatsFrist kann der Vermieter abrechnen und Nachzahlungen zu seinen Gunsten geltend machen. Details zur neuen Heizkostenverordnung: www.minol.de Service Recht Neuauflage eines Klassikers Recht ¦ Aktuelle Gerichtsurteile
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lesewert 1-2010 ¦ Das Minol Magazin für die Wohnungswirtschaft Rechenkünstler Für die Messung des Wärmeverbrauchs eines Gebäudes oder einzelner Heizkreise werden Wärmezähler eingesetzt. Absperrung im Vorlauf, Kugelbahn mit direkter Temperaturfühleraufnahme Elektronisches Rechenwerk Heizungsvorlauf Alles über Wärmezähler und ihre Rolle bei der Abrechnung steht im aktuellen Handbuch zur Wärmekostenabrechnung, das wir in dieser lesewertAusgabe auf Seite 6 vorstellen. Absperrung im Rücklauf einlaufseitig Absperrung im Rücklauf, Kugelbahn mit direkter Temperaturfühleraufnahme hinter dem Volumenteil Volumenmessteil mit Durchflusssensor Heizungsrücklauf Im Unterschied zu Heizkostenverteilern, die nur relative Verbrauchsanteile festhalten, messen Wärmezähler den Energieverbrauch in physikalisch exakter Größe. Sie weisen Verbrauchswerte auf ihrem Display in Kilowattstunden [kWh] oder Megawattstunden [MWh] aus. Ein Wärmezähler besteht aus drei Komponenten: Tem peraturfühlerpaar, Durchflusssensor und Rechenwerk. Mit dem Durchflusssensor wird der Volumenstrom also die Menge des durchfließenden Wassers erfasst, während die Fühler die Temperaturdifferenz zwischen der Vor und der Rücklaufrohrleitung messen. Aus diesen Werten errech net das elektronische Rechenwerk die abgegebene Wär memenge. Dabei werden auch die temperaturabhängigen spezifischen Eigenschaften von Wasser berücksichtigt. Wichtig für Verwalter: Wärmezähler unterliegen dem Eichgesetz. Sie müssen nach Ablauf von fünf Jahren aus getauscht werden. Bei der Montage sind verschiedene Nor men, Einbau und Rechtsvorschriften zu berücksichtigen. Deshalb sollten Verwalter nur Fachunternehmen beauf tragen, die Erfahrung mit Messkonzepten und mit dem Zählereinbau haben. Beispielsweise schreibt die Eichord nung seit 2007 den direkten Einbau von Temperaturfühlern, ohne Tauchhülsen, in Rohrleitungen bis DN 25 vor. Die so genannte Differenzmessung, bei der sich der Verbrauch eines einzelnen Heizkreises durch Differenz (Hauptzähler minus Unterzähler) errechnet, ist aufgrund eines BGH Urteils vom 16. Juli 2008 nicht zulässig. Stattdessen gilt: In Gebäuden mit unterschiedlichen Verbraucherkreisen ist für jeden Kreis ein Wärmezähler erforderlich. Wärmezähler nachrüsten: Auch die novellierte Heiz kostenverordnung schafft neue Fakten. So muss ab 31. Dezember 2013 bei Zentralheizungen, die auch das Trink wasser erwärmen, die zur Warmwasserbereitung erfor derliche Energie mit einem Wärmezähler erfasst werden. Minol analysiert die Bestandsliegenschaften der Kun den im Hinblick auf diese Regelung und kommt rechtzei tig mit Empfehlungen und Angeboten auf die Verwalter zu. Technik ¦ So funktionieren Wärmezähler
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Das lesewert-Preisrätsel Querlese Abrechnung auf ... Chinesisch Dass Heizkörper nicht immer schnöde Funktionsobjekte sein müssen, bewei sen diese Bilder aus den chinesischen Städten Tangshan und Chengde. Bei der Montage von Heizkostenverteilern stoßen Mitarbeiter von Minol in China immer wieder auf Radiatoren, die den kreativen Gestaltungswillen einzelner Bewohner offenbaren. Besonders beliebt sind Heizkörper in Form von Segelbooten, die plakativ an die Wohn zimmerwand gehängt werden. Was das Auge erfreut, kann den Fachmann schon mal ins Grübeln bringen. Denn die Heizkörperdatenbank von Minol enthält zwar 6.000 Modelle mit rund 125.0000 Kennwerten. Doch Radiato ren in Schiffchenform standen noch nie auf dem MinolPrüfstand für Heizkör per. Aber wo ein Wille ist, ist auch ein Weg. Deshalb recherchierten die Mitar beiter vor Ort so lange und so hartnä ckig, bis sie auch für diese ungewöhn lichen Wärmespender sämtliche Informationen beisammen hatten. Einer perfekten Abrechnung steht nun nichts mehr im Wege Schiff ahoi! Finden Sie mit Hilfe der sechs Umschreibungen die Buchstaben in den acht roten Kästchen heraus und bringen Sie die Buchstaben in die richtige Reihenfolge. Das Lösungswort eine Leistung rund um diese Abrechnung schicken Sie bitte bis 1. August 2010 an lesewert@minol.com. Als Gewinner des Rätsels 1-2009 hat Siegfried Zausch von der Leipziger "Stiftung Meyersche Häuser" einen Kaffeepad-Automaten gewonnen. Diesmal verlosen wir eine praktische Gartentasche mit allen wichtigen Helfern für einen blühenden Sommer. (1) Komponente eines Wärmezählers, die den Volumenstrom erfasst (2) Grafische Darstellung von Informationen (3) Nachschlagewerk (3) (2) (5) (4) Drahtlose Übertragungstechnik (5) Sitz des Bundesgerichtshofes (6) Änderungsgesetz Gezählt... Das Lösungswort: Prozent beträgt der Anteil der Wärmepumpen am Gesamtabsatz aller Wärmeerzeuger im Jahr 2009 Impressum Herausgeber: Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG Nikolaus-Otto-Straße 25 70771 Leinfelden-Echterdingen Telefon 0711 9491-0 www.minol.de Koordination: Anja Miersch E-Mail: lesewert@minol.com www.minol.de/lesewert Bilder: fotolia, iStockphoto, Minol, Andreas Lander, MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg, IVG Immobilien AG Redaktion und Gestaltung: Communication Consultants GmbH Engel & Heinz E-Mail: lesewert@postamt.cc www.communicationconsultants.de Zirka jede elfte Heizung, die im vergangenen Jahr verkauft wurde, war eine Wärmepumpe. Ihr Anteil steigt weiter und wird im Jahr 2030 bei 22 bis 36 Prozent liegen. Quelle: Bundesverband Wärmepumpe e.V. Spektrum ¦ Bunte Seite mit Preisrätsel
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"Für mich zählt eine Heizkostenabrechnung, die unsere Mieter auf Anhieb verstehen." Marcel Sonntag Geschäftsführer Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH Heizkostenabrechnung Unübersichtliche Heizkostenabrechnungen gibt es am Markt genügend. Die Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH schätzt deshalb die klare Struktur und Übersichtlichkeit unserer neuen Abrechnung, in der wir Komplexes einfach und leicht verständlich darstellen und somit keine Fragen offen lassen. Wir erreichen durch die Qualitätsmerkmale unserer neuen Abrechnung eine hohe Akzeptanz bei Verwaltern und Mietern. Nicht umsonst bewerten 98% unserer Kunden die neue Minol-Abrechnung mit sehr gut bis gut*. Wir informieren Sie gerne unter 0711 / 94 91 0 und auf www.minol.de. *Befragung Anfang 2009 mit einem Panel von 1.000 Minol-Kunden Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG | 70766 Leinfelden-Echterdingen
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"Für mich zählt eine Heizkostenabrechnung, die unsere Mieter auf Anhieb verstehen." Marcel Sonntag Geschäftsführer Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH Heizkostenabrechnung Unübersichtliche Heizkostenabrechnungen gibt es am Markt genügend. Die Städtische Wohnungsgesellschaft Freiberg/Sa. mbH schätzt deshalb die klare Struktur und Übersichtlichkeit unserer neuen Abrechnung, in der wir Komplexes einfach und leicht verständlich darstellen und somit keine Fragen offen lassen. Wir erreichen durch die Qualitätsmerkmale unserer neuen Abrechnung eine hohe Akzeptanz bei Verwaltern und Mietern. Nicht umsonst bewerten 98% unserer Kunden die neue Minol-Abrechnung mit sehr gut bis gut*. Wir informieren Sie gerne unter 0711 / 94 91 0 und auf www.minol.de. *Befragung Anfang 2009 mit einem Panel von 1.000 Minol-Kunden Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG | 70766 Leinfelden-Echterdingen